Archiv pro štítek: bytové domy

Zateplování bytových domů

Současné požadavky na hospodaření s tepelnou energií jsou hlavním důvodem k zateplování panelových domů i starších bytových domů stavěných z plných cihel a bloků CDK. Standard 45 cm plné cihly je v současnosti již zcela nedostatečný.

Zateplování bytových domů

Zateplování bytových domů

Zateplením budovy se zabrání únikům tepla, sníží se náklady na vytápění, zvýší se životnost budovy a stoupne cena nemovitosti.

Nejrozšířenější technologií zlepšující tepelně-izolační parametry budov jsou takzvané vnější kontaktní zateplovací systémy. Jedná se o systém zateplení, kdy je izolant nalepen a ukotven speciálními hmoždinkami na vnější stěny budov. Na izolační vrstvu se nanáší stěrková omítka se zpevňující síťkou. Systém lze použít i na členité plochy a na izolační vrstvu lze opět přilepit různé římsy a ozdobné prvky, tak aby si dům zachoval svou původní podobu. Samotnou konečnou omítku si majitelé domů mohou zvolit z nepřeberné barevné škály i konečné struktury fasády.

Zateplování bytových domů

Zateplování bytových domů

Nejčastěji používanými izolanty jsou fasádní polystyren, desky či lamely z minerálních vláken a materiály na bázi polyuretanu. Každý uvedený materiál má své výhody a nevýhody použití a je více či méně vhodný pro konkrétní budovu. Pro zateplení zděných budov se nejčastěji používá izolace z minerální vaty, z důvodů zachování paropropustnosti zdí.

Pokud majitelé domu začnou uvažovat o zateplení, měli by se poradit s odborníky. Jednou z firem, které řeší kompletní zateplení a rekonstrukce budov panelových i zděných je společnost Stav Agency s.r.o. z Liberce. Odborní pracovníci společnosti Stav Agency nejen poradí se způsobem a s  realizací zateplení, ale v případě zájmu zajistí i kompletní přípravné úkony i stavební práce spojené se zateplením na klíč.

 

Účetnictví a účtování pro Společenství vlastníků jednotek

Účetnictví a účtování pro Společenství vlastníků jednotek je jistým způsobem specifické. Společenství vlastníků jednotek účtuje jako nezisková organizace, kde se mají všechny náklady účtovat jako čerpání záloh na správu, tudíž by se nemělo stát, že by na konci roku vznikla ztráta.

Za vedení účetnictví odpovídá výbor. Každé SVJ má zvolený výbor, který, kromě několika dalších úkonů, schvaluje a podepisuje závěrku účetnictví. Sankce v případě kontroly z Finančního úřadu jsou 3 % a 6 % hodnoty aktiv. Takže pokud máte za několik let naspořenou hezkou sumičku, může tato pokuta docela bolet.

Výsledek hospodaření musí být ve výkazu zisku a ztráty a v rozvaze stejný. Shromáždění vlastníků rozhoduje v rámci schvalování účetní závěrky o jeho převedení do „fondu ze zisku“. U některých SVJ si mohou zisk z přijatých úroků rozdělovat vlastníci mezi sebe. V takovém případě jej musí zdanit jako příjmy z kapitálového majetku (§ 8 ZDP).

Příloha jako nezbytná součást závěrky

Příloha je velmi důležitá a naprosto nezbytná součást závěrky, protože obsahuje údaje, které doplňují informace vykázané v účetních výkazech (rozvaha a výkaz zisku a ztráty), nebo je podrobněji rozvádí. Příloha se sestavuje popisným způsobem nebo ve formě tabulek.

Povinnosti společenství vlastníků jednotek

Proč správce a co se v zákoně rozumí správou domu

Zpravidla není v možnostech jednotlivce zajistit správu budovy o několika bytech. Nemluvě o zabezpečení zásadních oprav a jejich financování. Pro tyto účely vznikají společenství vlastníků jednotek. Jak fungují?

Společenství vlastníků jednotek zajišťuje činnosti související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně uzavírání s tím souvisejících smluv.

V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů společenství dále zajišťuje zejména

  • včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství,
  • řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek,
  • plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů.

    Společenství nejen že je pověřeno výkonem práva, ale důležité také je, že se může jménem členů také zavazovat. Z opačného úhlu pohledu to znamená, že vlastníci jednotek mohou pod hlavičkou Společenství žádat banku o úvěr na opravy společných částí domu a díky statutu Společenství také mohou bance nabídnout odpovídající zajištění úvěru. Tím je sjednání zástavního práva k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Přičemž nutnou podmínkou pro sjednání smlouvy o zástavním právu k jednotce je souhlas vlastníka jednotky.

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) nově dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1.1.2014 nevzniká ze zákona jako je tomu dle dosavadní legislativy, ale dle § 1203 nového občanského zákoníku zápisem do veřejného seznamu (rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného příslušným krajským/městským soudem) po předchozím schválení stanov SVJ. Schválení stanov se uskutečňuje buď v rámci uzavírání prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (doposud označované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků nebo uzavřením smlouvy o výstavbě anebo kdykoliv později, nedošlo-li ke schválení stanov některou z těchto skutečností. Schválení stanov vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek, namísto dosavadní většiny.

Dle výslovného ustanovení § 1199 nového občanského zákoníku je dovoleno, je-li v domě méně než pět jednotek, že může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Poměrně zásadní novou úpravou v novém občanském zákoníku od 1.1.2014 je v zásadě povinnost v domech, kde je alespoň pět jednotek ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků, SVJ založit, neboť dle § 1198 odst. 2 do veřejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem. Strany kupní smlouvy by tudíž v těchto případech po 1.1.2014 měly vždy požadovat doložení v rejstříku zapsaného společenství vlastníků. Jinak si totiž výrazně zkomplikují zápis převodu bytu nebo nebytového prostoru do katastru nemovitostí. Kupní cena by tak rozhodně měla být hrazena prodávajícímu až po zápisu vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, a to předtím do úschovy důvěryhodného subjektu. Nebude-li katastrálnímu úřadu výpisem z rejstříku společenství doložen vznik SVJ, katastrální úřad vlastnické právo nezapíše! Do doby, kdy vlastníci učiní potřebné kroky ke vzniku SVJ, jsou veškeré převody v těchto domech zablokovány. Doporučuje se tedy s dostatečným předstihem veškeré úkony vyřešit před tím, než se některý s vlastníků rozhodne bytovou či nebytovou jednotku prodat či darovat.

Orgány SVJ dle nového občanského zákoníku jsou shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků (namísto dosavadního pověřeného vlastníka). Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Nový občanský zákoník obsahuje nově náležitosti stanov SVJ. Dle § 3041 odst. 2 ustanovení stanov dosavadních SVJ, která odporují donucujícím ustanovením nového občanského zákoníku, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti, tj. k 1.1.2014. SVJ má povinnost přizpůsobit do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. do 31.12.2016) stanovy úpravě nového občanského zákoníku a doručit je rejstříkovému soudu, do něhož je SVJ  zapsáno. Neučiní-li tak, rejstříkový soud ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud SVJ zruší a nařídí její likvidaci.

 

V ostatním se práva a povinnosti členů společenství vlastníků bytových jednotek a nebytových prostorů v případech, kde společenství vlastníků jednotek vzniklo ze zákona před 1.1.2014, se řídí dosavadními právními předpisy, tj. zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.

Do 31.12.2013 byl prvozápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku osovozen od soudního poplatku. S účinností od 1.1.2014 je prvozápis společenství vlastníků jednotek zatížen soudním poplatkem ve výši 6.000 Kč.

Naše kancelář zajišťuje kompletní služby pro společenství vlastníků jednotek, a to počínaje jejich vznikem. Společenstvím zajišťujeme především následující služby:

  1. a) dodání veškerých vzorů dokumentů potřebných pro fungování společenství vlastníků, tj. např. stanovy, jednací řád, spisový a archivační řád, domovní řád, pozvánky na schůzi, zápisy ze schůzí, evidenční listy, podpisové vzory, plné moci,
  2. b) sladění stávajících stanov SVJ do souladu s novým občanským zákoníkem,
  3. c) organizační zajištění 1. schůze  shromáždění SVJ,
  4. d) zajištění zápisu a veškerých změn zápisu SVJ v rejstříku. Změny v zápisu SVJ v rejstříku se týkají nejčastěji: změna stanov, změna členů výboru SVJ, změna pověřeného vlastníka aj.,
  5. e) registraci SVJ u příslušného správce daně,
  6. f) poradenská, spisová, archivační a správcovská činnost ve prospěch SVJ,
  7. g) zpracování veškerých změn prohlášení vlastníka a zastupování u katastrálního úřadu ve správním řízení a
  8. h) komplexní správa nemovitostí.

Katastr koupě bytů nezapíše, nejsou-li v domech společenství vlastníků

Kupujícím bytů vyvstal nový problém. Od letošního ledna blokuje zapsání změny vlastnictví bytu v katastru často fakt, že majitelé ostatních bytů v domě nezaložili společenství vlastníků jednotek (SVJ). To musí mít své stanovy a být zapsané u rejstříkového soudu. Pokud kupující výpis z rejstříku nepředloží, převod vlastnického práva nelze dokončit.

společenství vlastníků jednotek

společenství vlastníků jednotek

„Lze očekávat každým dnem, že bude přibývat případů, kdy kvůli absenci zapsání SVJ u rejstříkového soudu nebudeme na katastru moci zapsat nového vlastníka v momentě, kdy bude chtít byt koupit od dosavadního majitele,“ potvrdila Právu vedoucí Kanceláře úřadu Katastrálního úřadu pro hl. město Praha Daniela Šustrová.

Podle ní nový občanský zákoník vytváří od 1. ledna 2014 „silný motivační tlak na vlastníky bytů především u nové výstavby bytových domů, aby společenství vlastníků jednotek zakládali“. Jsou totiž domy, kde se vlastníci ani nesešli, a tuto povinnost ignorují.

„Z ustanovení zákona vyplývá, že SVJ musí vzniknout a být zapsáno, když už je u nové výstavby bytového domu prodán čtvrtý byt. Pokud se tak nestane, pátý byt již nemůžeme zapsat, dokud SVJ nevznikne a nebude zapsáno u rejstříkového soudu,“ dodala Šustrová.

Dalo se to obejít

Až do minulého roku šlo podobnou situaci obejít tak, že lidé v domě rychle a formálně přijali tzv. vzorové stanovy vydané nařízením vlády. SVJ de facto vzniklo automaticky, i když nevykonávalo reálně činnost.

Vzorové stanovy také platily automaticky v případech, kdy se vlastníci bytů ohledně znění stanov, tedy pravidel hry při správě domu, neshodli.

Jenže od ledna paragraf 1198 odst. 2 nového občanského zákoníku hovoří o tom, že do veřejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se „nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků“. Evidenci a zápis SVJ mají na starosti rejstříkové soudy v rámci krajských soudů.

Starší SVJ, založená víceméně formálně a automaticky před 31. 12. 2013, mají povinnost přizpůsobit se novému občanskému zákoníku do tří let, tj. do 31. 12. 2016, přepracovat především podle něho stanovy a doručit je rejstříkovému soudu.

„Neučiní-li tak, rejstříkový soud je vyzve. Uplyne-li lhůta, soud SVJ zruší,“ sdělila Právu advokátka Bohdana Hejduková z portálu Pravnigramotnost.cz. A to pak bude blokovat prodej jakéhokoliv bytu v domě.

Postižený asi přijde i o tisíce

Jedním z těch, kteří na absenci SVJ už doplácejí, je i Michal Kříž z Prahy. Zřejmě přijde o tisíce korun, tedy o poplatek za hypotéku a náklady na odhad nemovitosti. Chtěl si koupit v Praze byt 2 + kk za tři milióny korun. Vyřídil si schválení hypotéky na 1,8 miliónu korun.

Jenže katastr odmítl převod vlastnictví zapsat. „Pan Kříž si od prodávajícího nenechal předem doložit výpis z rejstříku společenství vlastníků,“ dodala Hejduková. Problém podle ní je, pokud se jen jeden jediný vlastník začne vůči novým stanovám bránit námitkami. Pokud se majitelé bytů nedohodnou, musí o věci rozhodovat soud.

„Od ledna 2014 už neexistuje jiná možnost, jak jinak tuto situaci vyřešit,“ potvrdila Hejduková. Kupujícím doporučuje, aby výplatu kupní ceny ve smlouvě vždy výslovně vázali až na zápis do katastru. Pro případ, že zápis vlastnického práva katastr zablokuje, měl by kupující mít v kupní smlouvě jasně definované právo na odstoupení od smlouvy, a tím i celé transakce.

Nová pravidla pro SVJ: Změny stanov i nižší hlasovací kvórum

O silvestrovské půlnoci 2013 odzvonilo starému zákonu o vlastnictví bytů a nahradila ho pravidla z nového občanského zákoníku. Ta dopadají jak na nová společenství vlastníků jednotek, tak na ta zřízená podle starých předpisů. Stará společenství tak budou muset například upravit své stanovy, na druhou stranu by ale mělo být snazší třeba hlasování o opravách domu.

Dle nového zákoníku musí vzniku SVJ nejprve předcházet proces jeho založení. K založení je nově vyžadováno schválení stanov, k jejichž schválení bude zapotřebí souhlasu vlastníků všech jednotek. Stanovy budou muset být sepsány formou notářského zápisu. Vzhledem k tomu, že náležitosti stanov má obsahovat již prohlášení vlastníka či smlouva o výstavbě, doporučujeme připravit stanovy již zároveň s těmito dokumenty.

Podle dosavadní právní úpravy vznikala SVJ automaticky přímo ze zákona. V praxi se však ukázalo, že si řada domů tento stav vůbec neuvědomovala, nebo k němu byla lhostejná. Samotný vznik společenství vlastníků je proto nově vázán až na zápis do veřejného rejstříku.

Aby bylo předejito nečinnosti vlastníků při zakládání SVJ a při jeho zápisu do rejstříku, stanovil zákonodárce povinnost učinit tyto kroky v domě nejméně s pěti jednotkami a třemi různými vlastníky. V případě, nedojede-li ke vzniku SVJ, bude blokován zápis do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. Tím by měli být vlastníci jednotek dostatečně motivováni k založení společenství.

Společenství vlastníků jednotek podle novely zákona č. 72/1994 Sb.

Vše o společenství vlastníků jednotek

Co je to společenství vlastníků jednotek? 

Společenstvím vlastníků jednotek zákon rozumí právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a je zapsána do obchodního rejstříku.

 

Zpravidla není v možnostech jednotlivce zajistit správu budovy o několika bytech. Nemluvě o zabezpečení zásadních oprav a jejich financování. Pro tyto účely vznikají společenství vlastníků jednotek. Jak fungují?

Účel vzniku společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Hlavním účelem vzniku společenství vlastníků jednotek by mělo být zajištění péče o společný majetek jednotlivých vlastníků bytových jednotek a k zastupování vlastníků „navenek“. Fungování společenství vlastníků jednotek upravuje Zákon č. 72/1994 Sb., jinak také Zákon o vlastnictví bytů (ZOVB).

Vznik společenství vlastníků bytů, domů (jednotek).

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou zvláštního typu, která vzniká přímo ze zákona (viz. ustanovení § 18 občanského zákoníku), v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.

Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství.

 

Předmětem činnosti společenství

jsou podle zákona veškeré věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadně výkon činnosti související s provozováním technického zařízení v domě.

Konkrétní vymezení tohoto pojmu najdeme v nařízení vlády č. 322/2000, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, kde je předmět činnosti společenství vlastníků definován nepoměrně konkrétněji.

 

Orgány společenství vlastníků jednotek

Každé společenství musí mít minimálně dva orgány:

  • shromáždění vlastníků (dále jen „shromáždění“)
  • výbor společenství (dále jen „výbor“)

Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. Zákonná lhůta pro první schůzi shromáždění je 60 dnů po vzniku společenství a svolává ji původní vlastník budovy, což je u nás ponejvíce to které město, či družstvo.

 

Schůze shromáždění a její cíle

Na první schůzi shromáždění, kromě již zmiňovaného schvalování stanov, volí orgány společenství, tj. vždy výbor a eventuelně další orgány podle stanov společenství, tedy např. kontrolní komisi. O průběhu schůze musí být pořízen notářský zápis.

Shromáždění se musí konat alespoň jednou ročně a schází se z podnětu výboru nebo vlastníka či vlastníků jednotek, kteří mají minimálně čtvrtinu hlasů.

Aby bylo shromáždění vůbec schopné se usnášet, je třeba, aby byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů a zákon zná celkem čtyři způsoby hlasování shromáždění:

  1. k přijetí usnesení o změně obsahu prohlášení vlastníka budovy, o schválení nebo změně stanov, o uzavření zástavní smlouvy o zástavním právu k jednotkám je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů
  2. k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkající se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek
  3. ke zvolení člena výboru společenství vlastníků jednotek nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby pro něj hlasovala nadpoloviční většina všech vlastníků
  4. v ostatních případech je k přijetí usnesení zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů

 

Výbor společenství vlatníků

Výkonným orgánem společenství vlastníků jednotek je výbor, který musí mít vždy alespoň tři členy.

Výbor či pověřený vlastník má rovněž důležitou funkci statutárního orgánu společenství. Za výbor jedná navenek předseda, kterého výbor volí z řad svých členů.

Písemný právní úkon musí být vždy podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, stačí pochopitelně k písemnému právnímu úkonu podpis jeho samotného. Funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka činí 2 roky, zákon nezakazuje, je to logické, být opětovně zvolen do výboru.

Hospodaření SVJ (Společenství vlastníků jednotek)

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) patří mezi „mladší typ“ právnické osoby, na rozdíl např. od politických stran nebo obchodních společností. Vznik SVJ právně vymezuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů – dále jen „ZVB“)

Členem orgánů SVJ může být pouze člen příslušného SVJ. Hospodaření i účtování SVJ má svá specifika. O některých z nich pojednáme v tomto příspěvku.

V praxi SVJ se vyskytují sporné situace při uplatňování některých práv vlastníků jednotek – členů SVJ, především v záležitosti požadavků některých členů na poskytování různých písemných dokladů, údajů z účetnictví, smluv sjednaných SVJ apod. Příspěvek nezapomíná na novou úpravu vlastnictví bytů (bytového spoluvlastnictví) od 1. ledna 2014.

Orgány společenství jsou:

shromáždění vlastníků jednotek – nejvyšší orgán, které se schází minimálně jednou ročně, schvaluje stanovy a volí další orgány společenství (jde o schůzi všech vlastníků bytových jednotek)
– výbor společenství – výkonný a statutární orgán o alespoň třech členech volených na maximální období 5 let, rozhoduje o správě společných částí domu (výbor má obvykle předsedu výboru, místopředsedu výboru a člena výboru) Jde tedy o minimálně 3 lidi, kteří se starají o chod Společenství vlastníků jednotek.

Jestliže není zvolen výbor, shromáždění má pověřit jednoho vlastníka bytové jednotky výkonem jeho funkcí. Stanovy společenství mohou určit i další orgány, např. kontrolní výbor apod. Je vhodné, aby každé společenství mělo kontrolní výbor. Bez kontrolního výboru mohou v chodu nastat problémy. Existence kontrolního výboru je doporučena.

Při hlasování na shromáždění se rozhoduje podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které se určují poměrem podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. K přijetí rozhodnutí je potřeba nadpoloviční většina, v některých důležitých záležitostech, jako je např. změna stanov, rozúčtování cen zajišťovaných služeb, stavební úpravy nebo rekonstrukce domu, je zapotřebí většiny tříčtvrtinové (ke změně účelu užívání stavby a ke změně stavby je ale zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek). Při rovnosti hlasů nebo v případě přehlasování v důležité záležitosti může na návrh rozhodnout soud. Právo soudní ochrany přehlasovaných minoritních vlastníků je ale prekluzivní, je třeba je uplatnit u soudu nejpozději do půl roku od přijetí rozhodnutí.

Navenek za společenství jedná předseda výboru, písemné právní jednání však musí kromě něj podepsat ještě jeden člen výboru. Jednotliví vlastníci bytových jednotek jsou pak z právního jednání společenství zavázáni v poměrech, které odpovídají velikosti jejich spoluvlastnických podílů.